Was sind REITs – und gibt es sie in Österreich?
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Unternehmen, die Immobilien besitzen und Mieteinnahmen als Dividende ausschütten. In Österreich gibt es keinen etablierten nationalen REIT-Markt – das notwendige Steuergesetz fehlt bis heute. Trotzdem suchen Tausende Österreicher jährlich nach dieser Anlageform, weil das Prinzip überzeugt: regelmäßige Ausschüttungen aus Immobilien, ohne selbst eine Wohnung kaufen zu müssen.
Wie funktioniert ein REIT genau?
Ein REIT funktioniert wie ein Immobilienfonds, der an der Börse gehandelt wird. Das Unternehmen kauft Immobilien – Bürogebäude, Wohnhäuser oder Hotels – und vermietet sie. Die Mieteinnahmen werden direkt an die Aktionäre weitergegeben.
In den USA, wo REITs seit den 1960er-Jahren existieren, sind sie gesetzlich dazu verpflichtet, mindestens 90 % des steuerpflichtigen Gewinns auszuschütten. Das macht sie für Dividendeninvestoren besonders attraktiv. Zum Vergleich: Der FTSE EPRA Nareit Developed Index – der globale REIT-Benchmark – erzielte im Jahr 2025 eine Gesamtrendite von rund 10,6 %, während US-REITs allein bei 4,5 % lagen. Europa und Asien lieferten 2025 deutlich stärker.
Vorteile von REITs
REITs sind täglich an der Börse handelbar – das macht sie liquider als eine direkte Immobilieninvestition. Schon mit kleinen Beträgen kann man ein breit gestreutes Immobilienportfolio aufbauen, ohne sich selbst um Verwaltung, Mietverträge oder Instandhaltung kümmern zu müssen. Historisch haben REITs in Inflationsphasen den S&P 500 um durchschnittlich 3,6 % pro Jahr übertroffen.
Nachteile von REITs
REITs sind Aktien – ihr Kurs schwankt täglich mit dem gesamten Kapitalmarkt. Wer 2022 in REITs investiert war, verlor im Schnitt rund 28 %. Es gibt keinen festen Bezug zu einer konkreten Immobilie, kein Grundbucheintrag, kein Sachwert in greifbarer Form. Und für österreichische Anleger gilt: Ein nationaler REIT-Markt existiert nicht. Wer über heimische Anbieter investieren will, findet diese Anlageform hier schlicht nicht.
Warum gibt es in Österreich keine REITs?
Die Antwort ist steuerrechtlich: REITs funktionieren nur, wenn Gewinne auf Unternehmensebene steuerfrei bleiben und erst beim Anleger besteuert werden.
In Deutschland wurde dafür 2007 ein eigenes G-REIT-Gesetz verabschiedet – mit stark eingeschränkter Wirkung, da Wohnimmobilien ausgeschlossen sind. Österreich hat diesen Schritt bis heute nicht vollzogen.
Das bedeutet: Wer in Österreich lebt und in Immobilien investieren will – ohne selbst zu kaufen, ohne Verwaltungsaufwand, mit regelmäßigen Ausschüttungen – braucht eine Alternative. Und genau hier setzen tokenisierte Immobilien an.
REIT vs. Immobilien-Token: Der direkte Vergleich
Tokenisierte Immobilien verfolgen dasselbe Grundprinzip wie REITs: Viele Anleger investieren gemeinsam in Immobilien und profitieren von Mieteinnahmen. Der entscheidende Unterschied liegt in der Struktur und im Bezug zum Sachwert.
Der wichtigste Vorteil tokenisierter Immobilien gegenüber REITs: Man weiß genau, in welche Immobilien man investiert. Kein abstraktes Aktienunternehmen – sondern konkrete Gebäude, dessen Ertrag und Wert transparent auf der Blockchain abgebildet werden.
Der ROC Token: Tokenisierte Immobilien mit FMA-Zulassung
Rocksolid Estate hat mit dem ROC Token ein Modell entwickelt, das die Idee hinter REITs auf den österreichischen Immobilienmarkt überträgt – rechtssicher, transparent und zugänglich.
Der Kapitalmarktprospekt der Rocksolid Estate AG wurde von der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) offiziell gebilligt. Das ist kein Marketing-Versprechen, sondern ein regulatorischer Fakt: Anleger investieren in ein geprüftes Produkt mit klarer rechtlicher Grundlage – ein Standard, den viele internationale REITs für österreichische Anleger schlicht nicht bieten können.
Weiterführende Artikel von Rocksolid Estate:
Was macht der ROC Token konkret?
Der ROC Token verbrieft Genussrechte an Gewerbe- und Tourismusimmobilien in Wien – einer Stadt, die laut internationalen Rankings konstant zu den lebenswertesten der Welt zählt und damit eine stabile Nachfrage nach Gewerbeflächen aufweist. Anleger beteiligen sich am laufenden Ertrag und einer möglichen Wertsteigerung, ohne selbst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein.
Die Einstiegsschwelle liegt deutlich unter der einer klassischen Eigentumswohnung in Wien. Während ein typisches Appartement in Wien heute Eigenkapital im mittleren bis hohen fünfstelligen Bereich erfordert, ermöglicht der ROC Token einen Zugang schon ab kleineren Beträgen – vergleichbar dem Prinzip eines REITs, aber mit österreichischem Rechtsfundament.
Vom gesamten Portfolio profitieren – nicht nur von einem Objekt
Hier liegt ein entscheidender Unterschied zu vielen anderen tokenisierten Immobilienmodellen: Wer den ROC Token hält, profitiert nicht nur von einer einzelnen Immobilie. Die Erträge fließen aus dem gesamten Immobilienportfolio von Rocksolid Estate – alle Objekte im Besitz des Unternehmens tragen gemeinsam zur Ausschüttung bei.
Das schafft automatische Diversifikation innerhalb eines einzigen Investments. Fällt ein Objekt vorübergehend aus dem Ertrag – etwa durch Leerstand oder Sanierung – federt das restliche Portfolio ab. Genau dieses Prinzip der breiten Streuung ist einer der Hauptgründe, warum REITs für institutionelle Investoren so attraktiv sind. Beim ROC Token ist es strukturell verankert.
Mitbestimmung: Investoren gestalten aktiv mit
Was Rocksolid Estate von klassischen REITs und den meisten anderen Immobilien-Token-Modellen grundlegend unterscheidet: Anleger haben ein echtes Mitspracherecht. Sie können aktiv über neue Objektkäufe abstimmen und damit die Entwicklung des Portfolios mitgestalten – keine passive Beteiligung an einem anonymen Vehikel, sondern echte Mitbestimmung über die Investitionsstrategie.
Bei einem börsennotierten REIT hat der Kleinanleger keinerlei Einfluss darauf, welche Immobilien das Management kauft oder verkauft. Bei Rocksolid Estate ist das anders: Die Investoren-Community wird aktiv in strategische Entscheidungen eingebunden. Das schafft nicht nur Transparenz – es schafft Vertrauen und eine echte Verbindung zwischen Anleger und Investment.
Fazit: REITs sind eine gute Idee – der ROC Token setzt sie besser um
REITs haben das Immobilieninvestment demokratisiert. Die Grundidee ist überzeugend: Viele Anleger bündeln ihr Kapital, investieren gemeinsam in Immobilien und teilen die Erträge. Doch für österreichische Anleger bleibt REITs ein Konzept aus der Ferne – es gibt kein heimisches Produkt, keine nationale Regulierung, und der Kursverlauf hängt am Aktienmarkt statt an Mauern und Mietverträgen.
Der ROC Token von Rocksolid Estate überträgt das REIT-Prinzip in die österreichische Realität – und geht dabei in drei Punkten deutlich weiter: FMA-Regulierung statt grauem Markt, Portfolio-Diversifikation über alle gehaltenen Objekte statt Abhängigkeit von einer einzigen Immobilie, und echte Mitbestimmung statt passiver Beteiligung an Entscheidungen, die andere treffen.
Wer in österreichische Immobilien investieren will – mit niedrigem Einstieg, klarer Regulierung und aktivem Einfluss – findet im ROC Token eine Antwort, die der klassische Markt bisher nicht bieten konnte.
FAQ's
REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, deren Anteile wie Aktien gehandelt werden. Immobilien-Token bilden hingegen wirtschaftliche Rechte an realen Immobilienprojekten digital ab. Der wichtigste Unterschied liegt in der Struktur: Während REITs meist über ein börsennotiertes Unternehmen laufen, ermöglichen Immobilien-Token eine direktere, digitale Beteiligung an konkreten Immobilien oder Portfolios.
In Österreich gibt es aktuell keinen etablierten nationalen REIT-Markt, da die dafür notwendige steuerliche Grundlage fehlt. Anleger aus Österreich können zwar in internationale REITs investieren, diese unterliegen jedoch meist ausländischen Regelungen und sind stark vom Aktienmarkt abhängig. Genau deshalb gewinnen alternative Modelle wie tokenisierte Immobilien in Österreich an Bedeutung.
Ja, Immobilien-Token können für österreichische Anleger eine Alternative zu REITs sein, wenn sie Zugang zu Immobilienerträgen suchen, ohne selbst eine Immobilie zu kaufen. Bei Rocksolid Estate basiert der ROC Token auf einer regulierten Struktur und ermöglicht Investoren die Beteiligung an einem Immobilienportfolio mit laufenden Erträgen, digitaler Abwicklung und klarer rechtlicher Grundlage.
Der ROC Token überträgt das Grundprinzip von REITs auf den österreichischen Immobilienmarkt: Viele Anleger beteiligen sich gemeinsam an Immobilien und profitieren von Erträgen. Der Unterschied liegt in der digitalen Struktur, der FMA-geprüften Grundlage, der Beteiligung am gesamten Rocksolid-Portfolio und den Mitbestimmungsrechten der Investoren. Dadurch entsteht ein moderner Zugang zu Immobilieninvestments in Österreich.