Endlich ist es soweit, die Inflation sinkt nach Monaten des Wartens wieder und die EZB senkt den Leitzins. Doch was bedeutet das genau und wie kann man sich mit Immobilien gegen Inflation absichern? In diesem Artikel erfährst Du alles was man über Immobilien als Inflationsschutz wissen sollte und wie dir der ROC Token dabei helfen kann.
Einer ganzen Generation widerfuhr in den letzten beiden Jahren unangenehmes: Sie wurde und wird mit einer echten, für den Verbraucher fühlbaren Geldentwertung konfrontiert. Vor allem die, die noch mit den Hartwährungen Schilling, DM oder Gulden aufgewachsen sind, erfahren zum ersten Mal, dass Geldwertstabilität keine Selbstverständlichkeit ist. Die älteren können sich freilich an wenigstens einen Inflationsschub Mitte der 90er Jahre erinnern.
Inflation – Was ist das eigentlich?
Das lateinische Wort inflare (aufblähen) stand Pate für den volkswirtschaftlichen Begriff Inflation, einen der in der Wissenschaft der Nationalökonomen meistdiskutierten. Einigkeit besteht in der Wissenschaft nur über die grundlegende Definition: Inflation ist der Anstieg des Preisniveaus einer Ökonomie
Der umgangssprachliche Gebrauch des Wortes Inflation und der wissenschaftliche unterscheiden sich. Die Menschen sprechen von Inflation, wenn Dinge oder Dienstleistungen teurer werden. Nach einer schlechten Apfelernte werden Äpfel teurer. Nach der guten Ernte im Folgejahr werden sie wieder billiger: Preisschwankungen dieser Art fallen nicht unter den wissenschaftlichen Begriff Inflation. Sie sind Ausdruck der grundlegenden Gesetzmäßigkeit des Marktes: Angebot und Nachfrage regeln sich über den Preis.
Importierte Preissteigerungen
Die deutschsprachigen Länder sind eng mit der Weltwirtschaft verknüpft. So ist es nur natürlich, dass sich Preiserhöhungen für Importwaren in der Inflationsrate niederschlagen. Am auffälligsten ist die Situation auf dem Energiesektor. Die für Europa wichtigste Erdölsorte Brent kostete pro Barrel 2021 rund 41 Dollar, im Oktober 2022 86 Dollar, nach Beginn des Ukraine-Kriegs über 120 Dollar und augenblicklich wieder um die 80 Dollar.
Diese Preissprünge finden sich in den Inflationsraten wieder. Treibstoffe für Fahrzeugen und Heizöl sind wichtige Posten in jedem Warenkorb. Dabei gilt es zu beachten, dass die Preissprünge nach oben recht plötzlich erfolgen können, das Abbröckeln des Preisniveaus aus verschiedenen technischen Gründen aber sehr langsam geschieht.
Die Deutsche Mark und in ihrem Windschatten der österreichische Schilling waren über 50 Jahre Ikonen der Geldwertstabilität. Außenwirtschaftliche Einflüsse, die es zu allen Zeiten gab, wurden durch regelmäßige Aufwertungen der Währung kompensiert. Diese Methode steht der Europäischen Zentralbank aufgrund der Schwäche der Mehrzahl der im Euro vereinten Volkswirtschaften nicht zur Verfügung.
Die Erscheinungsformen der Inflation
Werden z.B. Lebensmittel teurer, so betrifft das in allererster Linie die Verbraucher. Ein Verbraucherpreis steigt. Wer die Inflation an Verbraucherpreisen misst, wird einen Preisanstieg feststellen. Auch ein Preisanstieg, der seine Ursache in normalem Marktgeschehen hat, wie z.B. saisonale Preisänderungen, verstärkt die Inflation.
Die Inflation wird durch einen Anstieg des allgemeinen Preisniveaus definiert. Dafür gibt es unterschiedliche Messmethoden. In der Eurozone verwendet die Europäische Zentralbank EZB den harmonisierten Verbraucherpreisindex HVPI, der äußerst kompliziert auf der Grundlage aller Konsumgewohnheiten der Mitgliedsländer errechnet wird. Daneben gibt es weitere halboffizielle Daten, die bezogen auf die einzelnen Volkswirtschaften und/oder deren Wirtschaftszweige erstellt werden.
Die Zahl der Indizes erschwert auch für professionelle Beobachter die Diskussion, aber generell darf gesagt werden: Kleine Einkommen fühlen eine höhere Inflation als offiziell vermeldet und haben damit recht. Der Warenkorb, der für die Verbraucherpreisentwicklung herangezogen wird, beruht auf dem Durchschnitt der Einkommen und der liegt zwangsläufig über den kleinen Einkommen.
Die Vermögenspreisinflation
Eine Form der Inflation trifft zunächst nicht jeden, wird aber allgemein wahrgenommen, und nicht unbedingt immer als solche erkannt: die Vermögenspreisinflation.
Die Preise von Immobilien, Aktien, Gold und anderen Vermögenswerten werden nicht im Verbraucherpreisindex erfasst. Es gibt eigene Indizes und im Allgemeinen wird das Wort Inflation bewusst vermieden und durch den positiven Begriff „Wertsteigerung“ erfasst.
Da die Indizes getrennt berechnet werden, kann es auch getrennte Entwicklungen von Verbraucherpreisen und Vermögenswerten geben.
Vor dem Aufflammen der Inflation im Verbraucherbereich gab es bereits jahrelang einen Preisanstieg der Vermögenswerte. Dieser lag weit über den offiziellen Inflationsraten und der Steigerung des Sozialprodukts. Angeheizt wurde er durch die Null-Zinspolitik der Notenbank. Der Verbrauchersektor profitierte von den niedrigen Kapitalkosten, aber zugleich gab es eine enorme Erhöhung der Nachfrage nach Sachvermögen, da Finanzanlagen keine Rendite abwarfen.
Die Geldmenge
Wer vom Ursprung des Wortes Inflation ausgeht, gelangt zur Frage: Was wird aufgebläht? Die Antwort lautet: die Geldmenge.
Die Geldmenge als Begriff ist ein komplexes Thema und bedeutet, grob definiert, die Summe aller umlaufenden Münzen und Scheine und des Buchgeldes, also der Bankguthaben und vergleichbarer Forderungen. Die Feststellung erfolgt durch die Notenbank.
Der traditionelle Ansatz, die Inflation zu erklären, beruht darauf, dass die Geldmenge zunimmt, oder aber die Umlaufgeschwindigkeit des Geldes steigt. Zusammen mit dem Umkehrschluss, dass nicht die Geldmenge zunimmt, sondern die reale Güterproduktion und/oder das Volumen von Handel und Dienstleistungen sinkt, ergibt das die Quantitätstheorie.
Dass die reine Quantitätstheorie Inflation nicht abschließen erklären kann, liegt auf der Hand: Marktgeschehen und außenwirtschaftliche Einflüsse spielen ebenfalls eine bedeutende Rolle.
Allerdings sollte speziell in der Eurozone der Einfluss der Geldmengenpolitik nicht kleingeredet werden. Die Null-Zinspolitik hatten den Banken die Geschäftsgrundlage entzogen. Banken leben traditionell von der Marge, dem Unterschied zwischen Aufwand für Einlagen und Erträgen aus Krediten. Dies funktionierte nicht mehr und um flächendeckende Bankzusammenbrüche zu vermeiden, erhielten die Banken von der Notenbank Zuweisungen (Stichwort TLTRO), die die Geldmenge stark erhöhten.
Die Inflation im Euro-Raum begann 2021 fühlbar und sichtbar zu werden, deutlich vor der Verdopplung des Ölpreises und des Ukraine-Kriegs. Über die Ursachen darf sich jeder seine eigene Meinung bilden.
Immobilien und Inflation
In den deutschsprachigen Ländern sind Erinnerungen an Inflationszeiten weitgehend verblasst. Das kollektive Gedächtnis weiß aber, dass Grundbesitz Geldentwertungen überdauert hat.
Auch für Immobilien gelten die Marktregeln von Angebot und Nachfrage. Aber eine Geldentwertung, aus welchen Gründen auch immer, beschädigt auf die Dauer deutlich die Wirtschaftskraft einer Volkswirtschaft und damit die Nachfrage nach Gütern, Dienstleistungen und natürlich auch die nach Immobilien.
Grundlage einer gesunden Immobilienwirtschaft ist eine gesunde Kaufkraft, die eine gesunde Nachfrage erzeugt. Auch Immobilienpreise können sinken. Aber die Abläufe sind andere als bei Verbrauchsgütern oder Kapitalanlagen wie Aktien oder Gold.
Der geteilte Immobilienmarkt
Immobilien zur Eigennutzung und Anlageimmobilien müssen getrennt betrachtet werden.
Für die Preisfindung von selbstgenutzten Immobilien müssen die unterschiedlichsten Faktoren herangezogen werden. Neben nachvollziehbaren Kriterien wie der Größe, der baulichen Qualität, dem Alter und dem Zustand spielen individuelle Wünsche und Vorlieben und natürlich die Lage eine gewichtige Rolle.
In Wien reichen die Preise für einen qm Eigentumswohnung aktuell von ungefähr 5.000 Euro bis zu über 18.000 Euro.
Bei Anlageimmobilien sind die Kriterien grundsätzlich andere. Eine Anlageimmobilie kann so lange als solche betrachtet, werden, wie sie sich rentiert. Ein günstiger Kaufpreis ermöglicht dabei eine attraktive Rendite. Anlageimmobilien können durch verschiedene Maßnahmen entscheidend verbessert werden. Die betrifft einen möglichen Umbau oder auch eine Optimierung der Nutzungsmöglichkeiten und damit auch eine bessere Vermietung mit einem höheren Ertrag.
Die Rocksolid Estate AG plant den Aufbau eines Immobilien-Vermögens, dass dem Anleger bereits ab 100 Euro für einen Anteil zugänglich gemacht wird. Zur Risikominimierung wird das Immobilienbestand breit aufgestellt. Die Investitionen verteilen sich nicht nur auf die für Anlageimmobilien typischen Wohn- und Gewerbebauten, sondern beziehen auch alternative Energien wie z.B. PV-Anlagen und Objekte aus dem Bereich der Ferienhotellerie und der Logistik mit ein.
Die ausgewählten Anlageimmobilien versprechen nicht nur eine attraktive Rendite in der Gegenwart, sondern auch eine positive Wertentwicklung für die Zukunft, die die Geldentwertung ausgleicht oder sie sogar übertreffen kann.